民法177条の規定によると，不動産に関する物権変動は登記をしなければ第三者に対抗することができないとされています。

たとえば，ある土地（Ｘとします）を所有するＡさんが，ＸをＢさんに売却したにもかかわらず，さらにＸをＣさんにも売却し，ＣさんがＢさんより先に所有権移転登記をした場合，ＢさんはＣさんに対して，自分がＸの所有者であることを対抗できない，つまり，Ｂさんが負ける，逆に言えばＣさんが勝つということです。

なぜ先に勝ったＢさんが負けるのか，そもそもＡさんはＸを２回も売却できるのかなど，不思議に思われるでしょうが，取引の安全を保護するために先に登記をした者が優先するという制度がとられているわけです。

そこで，売買や贈与などで不動産の新たな所有者となったときは，速やかに所有権移転登記をして，自分が所有者であることを登記記録に記載する必要があります。

不動産登記はその登記をすることによって，登記上利益を受ける人と不利益を受ける人が共同で申請するのが原則です。

利益を受ける人を登記権利者といい，不利益を受ける人を登記義務者といいます。

たとえば，売買を原因とする所有権移転登記であれば，その登記によって新たに所有者となる買主さんが登記権利者，所有者ではなくなる売主さんが登記義務者となります。

これは，登記を担当する法務局の職員（この人を登記官といいます）は，提出された書類だけで審査をし，本当に売買が行われたかを売主に問い合わせるといった実質的な審査ができないからです。

そのために，その登記によって不利益を受ける登記義務者を登記申請に関与させることになっているわけです。

では，先ほど登記官は「提出された書類だけで審査を」すると書きましたが，どのようにして登記義務者が関与していることを確認するのでしょうか。

それは，登記義務者しか持っていないはずのものを提出させることによって確認することになっています。

所有権移転登記であれば，登記義務者は

• 権利証（平成１７年以降に所有者となっている場合は登記識別情報）
• 印鑑証明書

を提出しなければなりません。

このほか，正しい登記をするために，

• 登記原因を証明するもの（登記原因証明情報）
• 登記権利者の住所を証明するもの（住民票の写しなど）
• 司法書士に登記を委任した場合には委任状

も必要とされています。

ただし，建物の新築の登記（これを所有権保存登記といいます）や相続を原因とする所有権移転登記など，新築建物の所有者や相続人が単独で申請する登記もあります。

登記を申請するときは，登録免許税を納付しなければなりません。

また，司法書士に委任した場合には，その報酬が必要となります。

したがって，司法書士に委任した場合には，『登録免許税の額』＋『報酬』が登記に必要な最低限の費用となります。

登録免許税は登記を種類や原因によって異なります。

主なものは次のとおりです。  

　　・所有者の住所・氏名の変更　　不動産の個数×１０００円

　　・所有権移転　売買　　　　　　課税標準金額×２．０％

　　　　　　　　　贈与　　　　　　課税標準金額×２．０％

　　　　　　　　　相続　　　　　　課税標準金額×０．４％

　　・抵当権　　　設定　　　　　　債権額×０．４％

　　　　　　　　　抹消　　　　　　不動産の個数×１０００円 

　　　※課税標準金額は，市役所や町村役場の固定資産課税台帳に記載された額です。

　　　※登録免許税にはさまざまな特例が設けられており，たとえば土地の売買による所有

　　　　権移転登記については，平成２５年３月３１日までは課税標準金額×１．５％とさ

　　　　れています。

ご連絡をいただければ，登録免許税と報酬を合わせてお見積もりをさせていただきます。